Die Sicherstellung einer ausreichenden Wohnraumversorgung zählt zu den drängendsten sozialen Herausforderungen der deutschen Innenpolitik. Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besteht jedoch ein hohes Risiko, dass sich diese Situation in den kommenden Jahren nicht verbessern wird.
So sinken die Baugenehmigungen auf einen prognostizierten Wert von nur 175.000 Wohnungen. Dagegen steht die Forderung nach 400.000 Wohnungen. Fertiggestellte wohlgemerkt¹.
Die reale Entwicklung hängt dabei zusätzlich von nicht direkt beeinflussbaren Kriterien wie Materialkosten und Förderpolitik² ab. Ein Hebel, den man lokal für die positive Entwicklung von Wohnungen sehr wohl bedienen kann, ist die Dauer von Genehmigungsprozessen, die dafür, auf kommunaler Ebene notwendig sind.
Gerade in dem aktuellen, oben dargestellten unsicheren, Umfeld ist die Planungsgeschwindigkeit von Wohnprojekten von großer Bedeutung. Sie wird jedoch verlangsamt bzw. ausgebremst durch Umplanungen, die aufgrund der sich ständig ändernden Lage, notwendig werden. Nicht selten kommt es dadurch zu umfangreichen Anpassungswünschen an die Kubatur, Energieversorgung und Nachhaltigkeitsziele, die im laufenden Prozess umgesetzt werden müssen. Das Resultat dieser Umplanungen ist eine signifikante Verzögerung der Fertigstellung von Wohnprojekten, was letztlich zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Wohnraums führt. Diese Verzögerungen erhöhen nicht nur die Baukosten, sondern erschweren es auch, auf die drängende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zeitnah zu reagieren.
Warum dauert der Prozess so lange?
Vereinfacht gesagt, stehen sich zwei Seiten gegenüber: auf der Genehmigungsseite die Behörde, auf der baurechtsersuchenden Seite der Planer. Beide Seiten haben dasselbe Ziel: Wohnraum schaffen! Jedoch gibt es Zielkonflikte, die aufgelöst werden müssen: auf der Planerseite überwiegen wirtschaftliche Betrachtungen, die Behörde hat ein Mandat zum Schutz des allgemeinen Interesses. Ein klassisches Beispiel sind Flächenkonkurrenzen von Grünversorgung zu Parkplätzen zu maximaler Grundstücksnutzung.
Wie kann der Prozess also kurzfristig optimiert werden?
Beide Akteure müssen in die Lage versetzt werden, Zielkonflikte niederschwellig auflösen zu können.
Genau an dieser Stelle kann die Technologie der digitalen Stadtmodelle helfen, indem sie es ermöglicht:
- Das Aufzeigen der Zielkonflikte (Bspw. Auswirkungen auf die umliegende Struktur)
- Die dynamische Änderung von Kennzahlen bei Erhöhung der Anforderungen und Anzeige der Auswirkungen dieser Änderungen)
- schnelle und informationsbasierte Kommunikation dieser Änderungen durch immersive Darstellung
Wie kann das konkret funktionieren?
Wir bei Urbanistic haben uns mit unseren Lösungen genau dieser Fragestellung angenommen. Gemeinsam mit Kommunen erarbeiten wir praxisnahe Lösungsansätze. Ein gutes Beispiel ist hierfür unsere Zusammenarbeit mit der Gemeinde Kirchheim bei München. Diese adressiert sehr offen die Frage, inwiefern sich etablierte Planungswerkzeuge und -abläufe mit Urbanen Digitalen Zwillingen kombinieren lassen. Hierfür werden die Vorteile der beiden Technologien GIS (Geoinformationssystem) und BIM (Building Information Modeling) zusammengeführt. Im konkreten Beispiel bedeutet dies, dass Informationen aus vorhandenen Gebäudevermessungsdaten, Katasterdaten sowie Sensordaten mit Echtzeitsimulationen und Modellierungswerkzeugen verschränkt werden.
Das klingt immer noch kompliziert. Dass es trotzdem anschaulich und einfach aussehen kann, zeigt dieses Beispiel:
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Mehr erfahren
Die BMWSB-geförderte Gemeinde Kirchheim bei München setzt im Rahmen ihrer Entwicklung Smart City auf ein digitales Stadtmodell, um die Lebensqualität und Wettbewerbsfähigkeit zu verbessern. Dieses Modell ermöglicht die Analyse von Verkehrsflüssen und Umweltbedingungen, wodurch fundierte Entscheidungen zur Verbesserung kommunaler Prozesse getroffen werden können.
Der Entwicklungsprozess des Smart-City-Projekts Kirchheim ist aktuell noch nicht abgeschlossen. Erste wichtige Meilensteine konnten jedoch erreicht und die Funktionen in der Praxis angewandt werden:
- Einbindung in Baurechtliche Begutachtungen – wichtige, baurechtliche Parameter werden automatisiert dargestellt.
- Bürgerkommunikation – die Bürger/innen haben durch das 3D-Modell jederzeit einen Einblick in die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen ihrer Kommune.
- Gremienbeteiligung – in B-Plan-Verfahren können beispielsweise Entwürfe und diverse Festsetzungen im digitalen Zwilling verständlich diskutiert und in Echtzeit angepasst werden.
Das Ergebnis
Der entwickelte Urban Digital Twin kann die kommunalen Verwaltungsprozesse beschleunigen: Durch das Bereitstellen von wichtigen Informationen, die als Entscheidungsgrundlage dienen. In der Praxis können beispielsweise die Potenziale und Auswirkungen einer Nachverdichtung oder Aufstockung auf die Umwelt direkt erkannt und analysiert werden. Eine Beauftragung, Erstellung und Abstimmung eines Gutachtens allein zur Vorbereitung würden in diesem Fall mehrere Monate dauern. Mit dem digitalen Zwilling kann dies mit wenigen Klicks verständlich visuell aufbereitet und kommuniziert werden.
Urbanistic – Planung beschleunigen
Fragen sie uns gerne.
Nachweise
¹ ZEIT ONLINE (29.07.2024): Prognose: 2026 nur noch 175.000 neue Wohnungen. Abgerufen am [Datum des Abrufs].
² YouTube (n.d.): Gemeinderat. Abgerufen am 16.09.2024.
