Wie lässt sich die Schaffung von Wohnraum beschleunigen, und wo hakt es in den frühen Phasen der Planung? Darüber diskutierte ein Panel am Stand des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) auf der Smart Country Convention 2026 in Berlin.
Auf dem Podium standen Heidrun Hendricks, Abteilungsleiterin bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und zuständig für die Immobilienentwicklung in Berlin und Brandenburg, sowie Stephan Weber, Architekt, Mitgeschäftsführer von AAg Architekten in Heidelberg mit knapp 50 Mitarbeitenden und seit einem Jahr ehrenamtlich Vizepräsident der Bundesarchitektenkammer, dort zuständig unter anderem für Digitalisierung. Moderiert hat Marc Hodapp, Mitgründer von urbanistic, das 3D-Stadtmodelle für die Planung nutzbar macht.
Die Themen reichten von der Informationsbeschaffung vor dem Bauantrag über Ämterrunden mit Entscheidungskompetenz und den Einsatz von 3D-Modellen in Abstimmungsgesprächen bis zur Frage, was der Bauturbo in der Praxis verändert.
Wo die Planung zu Beginn hakt
Für Stephan Weber liegt das größte Beschleunigungspotenzial in der Informationsbeschaffung. Gerade in ländlichen Räumen, in denen Landratsämter für die Baugenehmigung zuständig sind, sei es für Architektinnen und Architekten oft schwierig, an alle relevanten Informationen zu einem Grundstück zu gelangen. Besondere Naturschutzbelange zeigten sich häufig erst spät. Als Beispiel nannte er den Ziegenmelker in Tübingen, einen Vogel, der den Bau des dortigen Krankenhauses nach seiner Erinnerung rund drei Jahre verzögert habe. Hinzu komme, dass jede Kommune eigene Auflagen habe, etwa eine besondere Baumschutzsatzung. Ein digitaler Assistent könne bei dieser Grundlagenarbeit helfen, die Hauptrolle spielten aber die Personen.
Heidrun Hendricks schilderte, dass die Gemeinden in Berlin und Brandenburg grundsätzlich willig seien, den Wohnungsbau voranzubringen. Häufig scheitere es an der Größe der Projekte. Bei großen Siedlungen könne ein Bebauungsplanverfahren sinnvoll sein, weil es einen geregelten Ablauf für die Bürgerbeteiligung biete. Bei kleineren Projekten lasse sich die Beteiligung dagegen auf die Nachbarschaft beschränken, sodass der Bauturbo angewendet werden könne, meist im Rahmen von § 34 BauGB, um über das gewohnte Maß hinauszugehen.
Wie die BImA Projekte entwickelt
Die BImA geht ihr umfangreiches Portfolio regelmäßig durch und stößt dabei auf Grundstücke, die sich für Wohnungsbau eignen, etwa wenn Flächen aus der Büronutzung entlassen werden. Der Prozess beginnt nach den Worten von Heidrun Hendricks meist mit einem ersten Gespräch im Bezirksamt oder bei größeren Vorhaben in der Senatsverwaltung, gestützt auf die Daten aus den GIS-Systemen. Darauf baut ein iterativer Prozess auf, bis hin zur Digitalisierung eines ersten Entwurfs auf Grundlage von § 34 mit drei Szenarien: Mindestmaß, zurückhaltende Überbauung und Optimum. Daraus entsteht eine Strategie, die Investitionskosten und bezahlbare Mieten über 30 Jahre gegeneinander rechnet.
Nach Einführung des Bauturbos habe die BImA ihr Portfolio erneut geprüft, auch innerstädtische Bereiche und veraltete Bebauungspläne, um stärker zu verdichten, ohne „zuzuklotzen“. Ziel seien lebenswerte, integrative Quartiere, in denen Luft und Sonne, Kinder und Seniorinnen und Senioren mitgedacht werden. In Gespräche mit Kommunen geht die BImA in der Regel mit drei Varianten.
Ämterrunden, die Entscheidungen treffen
Stephan Weber beschrieb als großes Problem, dass Ämterrunden mit allen Entscheidungsträgern in vielen Kommunen nicht etabliert sind. Teilweise gebe es nicht einmal konkrete Ansprechpartner für ein Projekt, und häufig finde eine Ämterrunde erst nach Einreichung des Bauantrags statt, also zu spät. Entscheidend sei, dass in einer solchen Runde auch Entscheidungskompetenz am Tisch sitze, in größeren Kommunen idealerweise die Baubürgermeisterin oder der Baubürgermeister. Nur so lasse sich abwägen, welche Anforderungen für ein bestimmtes Projekt wirklich wichtig sind, bis hin zu Stellplatzverpflichtungen.
Heidrun Hendricks berichtete, dass sich die Zusammenarbeit in den vergangenen Jahren deutlich verbessert habe. Bei ihren Projekten setzt die BImA auf regelmäßige Jours fixes, je nach Projekt wöchentlich bis vierteljährlich, bei denen klar festgelegt wird, wer bis wann wofür verantwortlich ist.
„So altmodisch das vielleicht klingen mag, aber es schafft Verbindlichkeit und es schafft Vertrauen.“
Heidrun Hendricks, Abteilungsleiterin, BImA
3D-Modelle im Gespräch
Für Heidrun Hendricks ist die Visualisierung ein großer Gewinn: „Das, was man visualisiert, bleibt auch im Gedächtnis.“ Am digitalen Modell ließen sich Vor- und Nachteile sofort sichtbar machen und Wünsche des Gegenübers direkt durchspielen. So könne ein Kompromiss schon vor Ort entstehen, statt sich um Wochen zu verzögern, und das Modell lasse sich innerhalb der Behörde mit wenigen Klicks teilen.
Stephan Weber sieht das differenziert. In einer frühen Phase und mit einem fachkundigen Gegenüber wie einem Stadtplanungsamt funktionierten abstrakte 3D-Skizzen gut. Für die Bürgerbeteiligung brauche es dagegen andere, ausgearbeitete Medien, die auch Laien mitnehmen. Er sei weiterhin auch Fan des klassischen Modells. Zugleich warnte er vor der Gefahr, „dass ich etwas vorgaukele, was ich noch gar nicht weiß“ und an dem man später gemessen werde.
Mut, Fehlerkultur und der Bauturbo
Gefragt nach ihrem Wunsch an die Politik nannte Heidrun Hendricks zuerst etwas, das außerhalb des politischen Raums liegt: mehr Mut und eine andere Fehlerkultur, die einfach einmal etwas ausprobiert und anschließend auswertet. Diese Kultur setze sich mit dem Generationswechsel in Berlin und im Umland langsam durch.
Stephan Weber unterstützte das ausdrücklich. Die Bundesarchitektenkammer habe den Bauturbo ursprünglich relativ kritisch gesehen, sehe inzwischen aber die Vorteile, auch in Heidelberg werde bereits damit gearbeitet. Kommunen, die den Bauturbo nutzen, entwickelten eine andere Planungskultur und dächten stärker über ihre Prozesse nach. Damit die Möglichkeiten richtig genutzt werden, sei teilweise Schulung nötig, insbesondere für Potenziale im Bestand und im Innenbereich.
„Es ist eine Riesenchance und ich hoffe, dass die genutzt wird.“
Stephan Weber, Vizepräsident der Bundesarchitektenkammer
Was bleibt
Zum Abschluss fasste Marc Hodapp zusammen: Am Anfang eines Projekts müssen die Grundlagen klar umrissen und für alle auffindbar sein, statt nach und nach nachgereicht zu werden. Wer an einem Tisch zusammenkommt, braucht zudem das Mandat, Entscheidungen zu treffen, gestützt auf Grundsatzbeschlüsse und eine Fehlerkultur. Vielen Dank an Heidrun Hendricks und Stephan Weber für die Diskussion und an den ZIA für die Gastfreundschaft am Stand.
